Patrimonio natural y mercado inmobiliario se disputan el suelo de Santiago desde que la Ley de Humedales Urbanos convirtió en zonas protegidas terrenos que el sector privado ya tenía en sus planos. El conflicto apenas comienza.
Por Rafaella Ronconni
Un predio en las orillas de un canal. Una parcela con suelo húmedo en las afueras de Pudahuel. Durante décadas, estos espacios fueron ignorados por los planos reguladores o simplemente considerados tierra disponible. Hoy, algunos de ellos tienen protección legal. Y eso, para el mercado inmobiliario, lo cambia todo.
La Ley N° 21.202, promulgada en 2020 y conocida como Ley de Humedales Urbanos, permite al Ministerio del Medio Ambiente y a los municipios declarar zonas protegidas dentro de las ciudades. Pero la norma opera sobre suelos que ya tenían dueño, proyectos aprobados o inversiones en marcha. El resultado es una colisión entre dos lógicas que hasta ahora habían coexistido sin rozarse: la del cemento y la del agua.
Lo que la ley dice, pero lo que realmente hace
Uno de los malentendidos más frecuentes en el debate es que la ley equivale a una prohibición de construir. Gonzalo Cruces Rueda, director de la Seremi de Medio Ambiente de la Región Metropolitana, lo desmiente. Según el director, los humedales declarados deben incorporarse en los instrumentos de planificación territorial como Áreas de Protección de Valor Natural, pero eso no cierra automáticamente la puerta al desarrollo. “Lo que establece es un marco de resguardo ambiental que debe ser considerado en la planificación territorial y en la evaluación ambiental de los proyectos”, aclara.
Esto aclaró que la ley no prohíbe, pero obliga a considerar. Y en un mercado donde los márgenes se calculan con precisión, esa obligación puede ser suficiente para hacer inviable un negocio. Las restricciones de densidad, alturas y usos del suelo que trae consigo la declaración raramente estaban contempladas en los proyectos originales.
Para Eduardo Acuña, cofundador de la Red Nacional de Humedales y presidente de la Fundación Batuco Sustentable, la ley es un avance real pero insuficiente frente a la capacidad de adaptación del sector inmobiliario. “Las inmobiliarias, dentro de su genética promedio, hacen trampa, tratan de torcer la realidad con tal de poder continuar adelante con sus proyectos. Hace diez años no había ley y evidentemente era mucho más fácil para ellos”, afirma.
El otro aspecto débil, según Eduardo, es la fiscalización. Los municipios están desfinanciados y el Ministerio del Medio Ambiente actúa tarde. “Siempre esperan a que esté la denuncia para actuar. Pueden pasar dos o tres meses para que lleguen a terreno. Para entonces, probablemente no quede nada de lo que motivó la denuncia”, advierte.
La Laguna de Batuco ilustra con precisión los límites de la norma. Leandro Moya, director del Comité Editorial del Humedal de Batuco, explica que la ley protege el polígono sobre el espejo de agua, pero deja fuera las zonas de amortiguamiento que lo rodean. “Nos gustaría que se protegiera la zona de amortiguación que está alrededor de la laguna. Actualmente esa zona no se protege porque no cumple con los criterios técnicos de la ley, a pesar de que sí cuenta con vegetación y especies que viven ahí”, señala.
Hoy, Batuco tiene protegidas apenas 274 hectáreas de un ecosistema que podría abarcar más de 1.300. En 2020, la organización presentó una solicitud para declararlo Santuario de la Naturaleza por 600 hectáreas, incluyendo la zona de amortiguamiento y el hábitat del piuén. “Ese documento quedó guardado en algún escritorio y nunca más supimos de él ni tuvimos contacto con ninguna autoridad”, afirma Leandro.
La pregunta que sigue inconclusa es si la ley puede ir más allá de frenar: si puede, además, recuperar. En ciudades como Ámsterdam o Medellín, integrar ecosistemas urbanos en el diseño no fue espontáneo, sino el resultado de marcos normativos que hicieron imposible ignorar la naturaleza. Chile dio ese primer paso en 2020. Queda por ver si las futuras construcciones respetarán los humedales o si la urbanización ganará la batalla.